1 ) Zmluvy :
Zmluva o sprostredkovaní (zmluva o poskytovaní realitných služieb)
Zmluvou o sprostredkovaní sa sprostredkovateľ (realitná kancelária) zaväzuje, že bude vyvíjať činnosť smerujúcu k tomu, aby mal záujemca príležitosť uzavrieť určitú zmluvu (kúpna zmluva, nájomná zmluva, dohoda o prevode členských práv a povinností v bytovom družstve) s treťou osobou.
Záujemca sa zase zaväzuje zaplatiť sprostredkovateľovi (realitnej kancelárii) dohodnutú odplatu (províziu).
Zmluva o výhradnom zastúpení predávajúceho
Výhradná zmluva (ďalej tiež exkluzívna zmluva) zaručuje predávajúcemu kompletný servis zo strany realitnej kancelárie a dosiahnutie najvyššej predajnej ceny.
Uzatvorenie výhradnej zmluvy dáva predávajúci realitnej kancelárii výlučné zastupovanie pri predaji nehnuteľnosti vlastníka, teda zastupuje ho iba jedna realitná kancelária.
Táto zmluva je uzatváraná na dobu určitú a po túto dobu nemôže majiteľ nehnuteľnosti uzavrieť inú sprostredkovateľskú zmluvu ohľadom predaja danej nehnuteľnosti s inou realitnou kanceláriou a ani nesmie nehnuteľnosť predať sám.
Zmluva o nevýhradnom zastúpení predávajúceho
Nevýhradná zmluva umožňuje vlastníkovi nehnuteľnosti predaj ako vlastnými silami, tak cez niekoľko realitných kancelárií zároveň.
Majiteľ nehnuteľnosti platí províziu len tej realitnej kancelárii, ktorá privedie kupujúceho a nehnuteľnosť predá.
Dnes už ale rozhodne neplatí všeobecne uznávaný názor, že čím viac realitných kancelárií nehnuteľnosť predáva, tým rýchlejšie a za vyššiu cenu sa predá.
Na realitných serveroch a magazínoch sa objavujú inzeráty od rôznych RK na rovnakú nehnuteľnosť, ale každý s inými údajmi o cene, veľkosti alebo vybavení.
U kupujúceho to vzbudzuje nedôveru a vytvára dojem ťažko predajnej nehnuteľnosti.
Kupujúci preto vyčkáva. Táto situácia výrazne znižuje úspešnosť rýchleho predaja nehnuteľnosti a dosiahnutie najvyššej predajnej ceny.
2) Výhody zmluvy o výhradnom/nevýhradnom poskytovaní realitných služieb
Výhradná zmluva
Maklér je schopný maximálne hájiť záujmy klienta (predávajúceho) a je schopný vyjednať najvyššiu možnú predajnú cenu.
Maklér má istotu obchodnej transakcie, preto venuje maximálnu starostlivosť, čas a financie na propagáciu nehnuteľnosti v rôznych médiách. To vedie k jej rýchlejšiemu predaju.
Maklér prezentuje o nehnuteľnosti pravdivé informácie, garantuje predpredajný, predajný a po predajný servis a usiluje o dosiahnutie najvyššej predajnej ceny.
Štandardná výška provízie umožňuje maklérovi vyššie investície do propagácie nehnuteľnosti pri hľadaní potenciálneho kupca.
Vysoká dôveryhodnosť ponuky (veľký záujem potencionálnych kupujúcich).
Nevýhradná zmluva
Maklér má obmedzené možnosti pre vyjednávanie o najvýhodnejšej predajnej cene.
Nehnuteľnosť v ponuke viac RK, často musí pristúpiť na nefér hru kupujúceho a ostatných RK.
Maklér nemá istý výsledok (nehnuteľnosť môže byť predaná inou RK), preto do propagácie nehnuteľnosti investuje minimum finančných prostriedkov na inzerciu.
Makléri rôznych RK s cieľom predať nehnuteľnosť často skresľujú informácie o nehnuteľnosti a zámerne znižujú predajnú cenu a preto je neistá výška ceny nehnuteľnosti pri predaji a znamená to nižšiu dôveryhodnosť pre potenciálneho kupca.
Makléri rôznych RK s cieľom získať nehnuteľnosť na predaj často ponúkajú nižšie provízie, a následne sú nízke investície do propagácie nehnuteľnosti, nízka kvalita poskytovaného servisu a maklérov, malé záruky.
Nízka dôveryhodnosť ponuky, nehnuteľnosť sa objavuje v inzercii s rôznymi predajnými cenami, plochami a nerovnakým popisom .
3) Zmluvy – kúpna, nájomná a budúcej kúpnej zmluve:
Budúca kúpna zmluva
Zmluva, v ktorej sa predávajúci a kupujúci zaväzujú, kedy a za akých podmienok a cenu, uzavrú Kúpnu zmluvu na predmetné nehnuteľnosti. Táto zmluva je záväzná a právne vymáhateľná.
Kúpna zmluva
Zmluva, na základe ktorej prechádza odplatne z predávajúceho na kupujúceho vlastnícke právo k príslušnej nehnuteľnosti. V Kúpnej zmluve je presne špecifikovaná nehnuteľnosť podľa príslušného Listu vlastníctva, výška kúpnej ceny a jej splatnosť, podmienky odovzdania nehnuteľnosti a ďalšie náležitosti podľa dohody zmluvných strán.
Nájomná zmluva
Na základe Nájomnej zmluvy prenecháva vlastník nehnuteľnosti (prenajímateľ) za odplatu do užívania nájomcovi príslušnú nehnuteľnosť na dobu určitú alebo neurčitú.
Nájom bytu je podľa Občianskeho zákonníka (§ 685 až § 716) a nájom nebytových priestorov upravený v samostatnom zákone č 116/1990 Zb. o nájme a podnájme nebytových priestorov.
Nájom bytu je krátkodobí podľa zákona č. 98/2014 Z.z. podľa Občianskeho zákonníka o krátkodobom nájme bytu.
4) Predaj nehnuteľnosti je náročnou obchodnou transakciou, ktorá sa skladá z niekoľkých procesných krokov a vyžaduje pomerne zložité právne operácie.
Spoluprácou s profesionálnym realitným maklérom môžete celý proces značne urýchliť, dosiahnuť najvyššiu možnú predajnú cenu a ušetriť si veľké množstvo starostí.
Výber realitného makléra
Nezávislé prieskumy ukazujú, že tí, ktorí využijú služby skúsených realitných maklérov, predajú svoju nehnuteľnosť za vyššiu cenu a v kratšej dobe ako tí, čo si ju predávajú sami.
Prehliadka nehnuteľnosti realitným maklérom
Prehliadka vašej nehnuteľnosti je podmienkou pre profesionálny servis. Pri odhade predajnej ceny hrá rolu nielen nehnuteľnosť ako taká (vek, stav a vybavenie), ale aj okolia (občianska vybavenosť, dopravná obslužnosť) a aktuálna ponuka nehnuteľností na predaj v danej lokalite.
Príprava nehnuteľnosti na predaj
Ešte
predtým, než ponúknete svoju nehnuteľnosť na predaj, je dôležité
dôkladne ju pripraviť a čo najviac zvýšiť jej atraktivitu. Váš realitný
maklér vám poradí dôležité tipy a odporučí, prípadne zaistí špecialistu,
ktorý sa o toto môže postarať za vás.
Nehnuteľnosť by mala pôsobiť čisto a neosobne, aby umožnila záujemcovi vlastné predstavy o možnom budúcom využití či zariadení.
Záhrady pri rodinných domoch by mali byť udržiavané. Pri fotografovaní nehnuteľnosti pre marketingové účely odporúčame odstrániť osobné predmety či rodinné fotografie.
Uzavretie sprostredkovateľskej zmluvy
Váš maklér vás starostlivo zoznámi s podmienkami spolupráce. Ak dôjde k dohode, uzavriete spolu s realitnou kanceláriou zastúpenou vaším realitným maklérom sprostredkovateľskú zmluvu. Tá zaisťuje serióznosť v priebehu obchodnej transakcie, obsahuje dohodnuté podmienky a zakladá oprávnenie makléra nehnuteľnosť ponúkať a rokovať so záujemcami.
Spracovanie predajnej prezentácie vašej nehnuteľnosti
Váš maklér spracuje profesionálnu prezentáciu vašej nehnuteľnosti pre jej marketing a pre rokovania so záujemcami. Predajná prezentácia obsahuje všetky všeobecné, ale aj technické informácie o vašej nehnuteľnosti, fotodokumentáciu, pôdorysy a ďalšie prípadné dokumenty či informácie.
Od podpísania zmluvy o zastúpení je vaša nehnuteľnosť vložená do interného systému Reality partner servis s.r.o. a následne potom exportovaná na všetky významné realitné servery.
Marketing nehnuteľnosti
Dôležitou súčasťou predajného plánu je na mieru zostavená inzercia vašej nehnuteľnosti. Čím menej typizovaná nehnuteľnosť, tým rozličnejšie môžu byť marketingové aktivity.
Prehliadky vašej nehnuteľnosti
Váš maklér dopredu vyberie len vhodného záujemcu o prehliadku nehnuteľnosti na základe ich kritérií a finančných možností. Tým šetrí váš čas aj súkromie.
Rezervačná zmluva
V prípade, že záujemca sa za dohodnutých podmienok rozhodne pre kúpu vašej nehnuteľnosti, uzatvára s ním vaša realitná kancelária rezervačnú zmluvu (dohodu o zložení rezervačného poplatku). Na jej základe klient skladá rezervačný poplatok . Nehnuteľnosť je tak pre záujemcov rezervovaná a zmluvné strany majú čas na prípravu Kúpnej zmluvy a na vybavenie financovania.
Kúpna zmluva / Zmluva o prevode bytovej jednotky / Zmluva o prevode členských práv a povinností v bytovom družstve
Zmluva, na základe ktorej dochádza k prevodu vlastníctva z predávajúceho (vás) na kupujúceho. K prechodu vlastníckeho práva dochádza zápisom do Katastra nehnuteľností, k prevodu družstevného podielu dochádza okamihom doručenia Dohody o prevode orgánu bytového družstva.
Predaj
Zmluvné strany podpíšu všetky potrebné zmluvy, vaša realitná kancelária zaistí ich podanie na Katastrálny úrad, alebo ich predloženie družstvu. K notárskej úschove predloží potrebné dokumenty (originálny výpis LV), na základe ktorého je vám uvoľnená kúpna cena.
Odovzdávanie nehnuteľnosti
Ak predávajúci vlastní nehnuteľnosť po dobu kratšiu ako 5 rokov, musí zaplatiť daň z príjmu, ktorý vznikol pri predaji.
Daňové priznanie
Pri predaji je predávajúci povinný túto skutočnosť oznámiť správcovi dane z nehnuteľnosti (obecný alebo mestský úrad) do 30 dní od rozhodnutia správy katastra o vklade vlastníckeho práva do katastra nehnuteľností. Zároveň je treba podať daňové priznanie do 31. januára príslušného zdaňovacieho obdobia správcovi dane z nehnuteľnosti.
Daň
z nehnuteľnosti sa platí pri predaji nehnuteľnosti len v prípade, že
ste jej vlastníkom boli kratšie než 5 rokov pred predajom.
5) POSTUP PRI KÚPE NEHNUTEĽNOSTI :
Výber realitného makléra
Realitný maklér vám môže pomôcť s výberom nehnuteľnosti tak, aby cena aj kvalita zodpovedala aktuálnej situácii na trhu a zároveň spĺňala vaše požiadavky. Zaistí prehliadky nehnuteľnosti, skontroluje všetky zmluvné dokumenty a asistuje pri prehliadkach alebo prevzatí nehnuteľnosti. Vždy maximálne obhajuje vaše záujmy.
Výber nehnuteľnosti
Realitný maklér zadá vaše požiadavky do systému Reality partner servis s.r.o.. Vďaka tomu je váš dopyt každý deň párovaný s aktuálnou ponukou a vyhovujúce nehnuteľnosti dostanete e-mailom. Z nich si vyberiete tú, ktorá maximálne spĺňa vaše požiadavky a vyhovuje vašim finančným možnostiam.
Rezervačná zmluva
V prípade vážneho záujmu o nehnuteľnosť podpíšete s predávajúcim alebo so sprostredkovateľom (realitnou kanceláriou) tzv. Rezervačnú zmluvu. Tá vám zaisťuje rezervovanie vybranej nehnuteľnosti do doby, než sa podpíše kúpna zmluva.
Zaplatenie rezervačného poplatku
Rezervačný poplatok je dôkazom vášho vážneho záujmu o nehnuteľnosť a je započítaný do kúpnej ceny. Odo dňa zloženia blokovacieho depozitu je pre vás vybraná nehnuteľnosť záväzne rezervovaná a nie je možné ju ponúkať ju ďalšiemu záujemcovi.
Zmluva o budúcej kúpnej zmluve
Uzatvára sa v prípadoch, kedy predávajúci aj kupujúci majú záujem kúpnu zmluvu uzavrieť, ale z určitých dôvodov to zatiaľ nie je možné (napr. si kupujúci vybavuje hypotekárne financovanie). Zmluva o budúcej kúpnej zmluve zaväzuje vás i predávajúceho k následnému uzavretiu Kúpnej zmluvy. Samotná Kúpna zmluva je spravidla prílohou Zmluvy o budúcej kúpnej zmluve.
Financovanie nehnuteľností
V prípade, že nehnuteľnosti financujete prostredníctvom hypotekárneho úveru, prípadne bankovým úverom, bude vaša banka požadovať zriadenie záložného práva na nehnuteľnosť vo svoj prospech. Záložné právo obvykle zriaďuje majiteľ nehnuteľnosti a vzniká zápisom do Katastra nehnuteľností.
Kúpna zmluva / Zmluva o prevode bytovej jednotky / Zmluva o prevode členských práv a povinností v bytovom družstve
Na základe týchto zmlúv prechádza vlastníctvo nehnuteľnosti z predávajúcich na kupujúceho. K prechodu vlastníckeho práva dochádza zápisom do Katastra nehnuteľností, prevod družstevného podielu nastáva okamihom doručenia dohody o prevode orgánu bytového družstva.
Návrh na vklad do Katastra nehnuteľností
Návrh na vklad vlastníckeho práva do Katastra nehnuteľností je nutné vykonať vždy, keď dochádza k zmene majiteľa zapísaného na Liste vlastníctva.
Prevzatie nehnuteľnosti
Nezabudnite, že nehnuteľnosť pri prevode na vás nie je poistená. Váš realitný maklér vám môže zabezpečiť zvýhodnené poistenie.
Prenájom nehnuteľnosti
V prípade, že ste nehnuteľnosť kupovali ako investíciu, radi vám ju pomôžeme prenajať.
6) Právne pojmy:
Bytová a nebytová jednotka v osobnom vlastníctve:
Každá bytová a nebytové jednotka má v súlade so zákonom o vlastníctve bytov a nebytových priestorov č. 182/1993 Z. z svojho priameho vlastníka, ktorý je zapísaný na Liste vlastníctva. K bytovej a nebytovej jednotke tiež patrí podiel na spoločných častiach domu a pozemku.
Bytom sa rozumie miestnosť alebo súbor miestností, ktoré sú podľa rozhodnutia stavebného úradu určené na bývanie.
Nebytovým priestorom sa rozumie miestnosť alebo súbor miestností, ktoré sú podľa rozhodnutia stavebného úradu určené na iné účely.
Rodinný dom:
Rodinný dom je stavba na bývanie, v ktorej viac ako polovica podlahovej plochy zodpovedá požiadavkám na trvalé rodinné bývanie a je na tento účel určená a v ktorej sú najviac tri samostatné byty, najviac dve nadzemné a jedno podzemné podlažie a podkrovie.
Bytový dom:
Stavba na bývanie, v ktorej viac ako polovica podlahovej plochy zodpovedá požiadavkám na trvalé bývanie a je na tento účel určená.
Pozemok:
Pozemok je časť zemského povrchu oddelená od susedných častí hranicou územnej správnej jednotky alebo hranicou katastrálneho územia, hranicou vlastnícku, hranicou držby, hranicou druhu pozemkov, popr. rozhraním spôsobu využitia pozemkov.
Pozemky v evidencii KN: Časť zemského povrchu oddelená od susedných častí hranicou územnej správnej jednotky, katastrálneho územia, zastavaného územia obce, hranicou vymedzenou právom k nehnuteľnosti, hranicou držby alebo hranicou druhu pozemku, alebo rozhraním spôsobu využívania pozemku..
Parcela:
Je geometrické a polohové určenie a zobrazenie pozemku v katastrálnej mape, v mape určeného operátu alebo v geometrickom pláne s vyznačením jej parcelného čísla..
Parcela registra C (CKN parcela)
Je parcela, ktorej hranice sú v teréne viditeľné a zobrazené na katastrálnej mape (čo je hlavný rozdiel oproti parcelám registra E). Register C pokrýva celé katastrálne územie, tj. každý pozemok je obsiahnutý v nejakej CKN parcele.
Parcela registra E (EKN parcela)
Je parcela zapísaná v katastri, ale jej hranice nie sú v teréne viditeľné. Parcely registra E sú evidované na mape určeného operátu a na rozdiel od CKN parciel, nepokrývajú celé katastrálne územie. Každá EKN parcela je vždy obsiahnutá v nejakej CKN parcele.
Katastrálna mapa:
Je polohopisná mapa veľkej mierky, zobrazujúca všetky nehnuteľnosti a katastrálne územia evidované v katastri. Pozemky sa v katastrálnej mape zobrazujú priemetom svojich hraníc do zobrazovacej roviny a označujú sa parcelnými číslami a spravidla značkami druhov pozemkov..
List vlastníctva:
Jedná sa o výpis z Katastra nehnuteľností, dokladuje vlastníctvo k uvedenej nehnuteľnosti alebo nehnuteľnostiam. V Liste vlastníctva sú zapísané prípadné vecné bremená, záložné práva a iné obmedzenia k nehnuteľnosti.
Kataster nehnuteľností:
Je geometrické určenie, súpis a popis nehnuteľností. Súčasťou katastra sú údaje o právach k týmto nehnuteľnostiam a to o vlastníckom práve, záložnom práve, vecnom bremene, a o predkupnom práve, ak má mať účinky vecného práva, ako aj o právach vyplývajúcich zo správy majetku štátu, zo správy majetku obcí, zo správy majetku vyšších územných celkov, o nájomných právach k pozemkom, ak nájomné práva trvajú alebo majú trvať najmenej päť rokov. Kataster tvoria katastrálne operáty usporiadané podľa katastrálnych území..
Návrh na vklad:
Žiadosť účastníka zmluvy o vykonaní navrhovaných zmien v evidencii príslušného Katastrálneho úradu.
K návrhu na vklad je v súčasnosti treba pripojiť kolok vo výške 66, – €.
Elektronické podanie je za 33,-€ a zrýchlené je za 133,-€
Pri zrýchlenom vklade je vo výške 265,50 € , na vklad do katastra nehnuteľností a zmena je zapísaná do 15 dní.
Od 1. Júla 2023 budú poplatky na návrh na vklad do katastra vyššie po novom 92€ , zrýchlený vklad 292,-€, elektronický vklad 46€ a zrýchlený elektronický vklad 146,-€
Bezpodielové spoluvlastníctvo manželov:
Vzniká uzavretím manželstva, jedná sa o majetok a záväzky manželov nadobudnuté v čase trvania manželstva. Bezpodielové spoluvlastníctvo manželov zaniká smrťou jedného z manželov alebo rozvodom.
Veci získané dedičstvom alebo darom, majetok nadobudnutý jedným z manželov patrí do výlučného vlastníctva tohto manžela, ako aj vecí, ktoré podľa svojej povahy slúžia osobnej potrebe jedného z manželov za majetok patriaci do výlučného vlastníctva tohto manžela, ako aj vecí, ktoré podľa svojej povahy slúžia osobnej potrebe len jedného z manželov, a vecí vydaných v rámci predpisov o reštitúcii majetku jedného z manželov, ktorý mal vydanú vec vo vlastníctve pred uzavretím manželstva alebo ktorému bola vec vydaná ako právnemu nástupcovi pôvodného vlastníka.
Záväzky, ktoré niektorému z manželov alebo obom manželom spoločne vznikli za trvania manželstva.
7) Obmedzenie vlastníckeho práva je vyznačený na príslušnom liste vlastníctva:
Záložné právo:
Záložné právo slúži na zabezpečenie pohľadávky pre prípad, že dlh, ktorý jej zodpovedá, nebude včas splnený s tým, že v tomto prípade je možné dosiahnuť uspokojenie z výťažku speňaženia zálohy. Záložné právo prechádza s vlastníctvom nehnuteľnosti na nového nadobúdateľa.
Predkupné právo:
Predkupné právo zabezpečuje predávajúcemu, že subjekt, ktorému vec predáva, mu v prípade svojho úmyslu túto vec ďalej predať ponúkne na kúpu ako prvému. Vecné predkupné právo je uvedené na príslušnom Listu vlastníctva. Spoločník nehnuteľnosti má predkupné právo priamo zo zákona.
Vecné bremeno:
Vecné bremená obmedzujú vlastníka určitej nehnuteľnej veci (povinný z vecného bremena) v prospech niekoho iného (oprávneného z vecného bremena) a to tak, že vlastník veci je povinný sa určitého konania zdržať, niečo strpieť alebo niečo konať. Vecné bremeno je uvedené na príslušnom Listu vlastníctva. Vecné bremená prechádzajú s vlastníctvom nehnuteľnosti na nového nadobúdateľa.
Exekúcia:
Účelom exekúcie je zabezpečiť rýchlu a účinnú ochranu veriteľových práv, ktorá mu bola voči dlžníkovi priznaná vykonateľným rozhodnutím súdu alebo iným exekučným titulom. Exekúcia obmedzuje vlastníka v nakladaní s nehnuteľnosťou.
Insolvencia (Úpadok):
Neschopnosť firmy a v dnešnej dobe i občanov plniť svoje záväzky; platobná neschopnosť, trvalá nie možná likvidita, splatné dlhy sú vyššie ako realizovateľná hodnota aktív. Dlžník je v úpadku, ak má viac veriteľov a nie je schopný dlhší čas plniť svoje splatné záväzky. Ak dlžník zastavil platby, má sa za to, že nie je schopný po dlhší čas plniť svoje splatné záväzky.
8) Kto je oslobodený od platenia dane z predaja nehnuteľnosti:
Platiť daň z predaja nehnuteľnosti taktiež nemusia osoby, ktoré spĺňajú obe nasledujúce podmienky:
-
získali nehnuteľnosť do vlastníctva pred 1.1.2011 (teda najneskôr do 31.12.2010)
-
a zároveň v nej mali prihlásený trvalý pobyt najmenej 2 roky pred predajom nehnuteľnosti
Cenou nehnuteľnosti zistenú podľa osobitného predpisu sa rozumie cena platná ku dňu nadobudnutia nehnuteľnosti, t.j. ku dňu
-
právnych účinkov vkladu práva do Katastra nehnuteľností, ak ide o odplatný prevod nehnuteľnosti evidovaný do Katastra nehnuteľností na základe zmluvy
-
účinnosti zmluvy o odplatnom prevode nehnuteľnosti, ktorá nie je evidovaná v Katastri nehnuteľností
-
právoplatnosti listiny, ktorou sa potvrdzujú alebo osvedčujú vlastnícke práva k nehnuteľnosti
Ďalej sú od platenia dane z predaja nehnuteľnosti oslobodené príjmy z predaja nehnuteľnosti nadobudnutej dedením (postupným dedením) v priamom rade alebo niektorým z manželov, ak uplynie aspoň päť rokov odo dňa
-
nadobudnutia tejto nehnuteľnosti preukázateľne do vlastníctva alebo spoluvlastníctva poručiteľa (poručiteľov)
-
alebo vyradenia z obchodného majetku, ak bola táto nehnuteľnosť zahrnutá do obchodného majetku.
Toto oslobodenie sa však nevzťahuje na príjmy, ktoré plynú daňovníkovi podľa zmluvy o budúcom predaji nehnuteľnosti, ak sa táto zmluva uzavrela pred uplynutím 5 rokov od nadobudnutia nehnuteľnosti (alebo od jej vyradenia z obchodného majetku).
Príjmy musí daňovník zdaniť, aj keď kúpna zmluva bude uzatvorená až po piatich rokoch od nadobudnutia nehnuteľnosti (alebo vyradenia z obchodného majetku) – kvôli existencii zmluvy o budúcom predaji podpísanej pred uplynutím lehoty 5 rokov.
Tlačivá sú v elektronickej podobe k dispozícii pre stiahnutie na webových stránkach www.finance.sk v sekcii Dane a mzda » Daňové priznanie » Daň z nehnuteľnosti